Para calcular el monto que corresponde al impuesto a la Renta de Segunda Categoría (Ganancia de Capital), el primer paso es determinar el costo del inmueble. Este paso es crucial para obtener la ganancia efectiva sobre la cual aplicarás el porcentaje correspondiente.

Este costo, conocido como costo computable en el ámbito tributario, debe calcularse según las siguientes reglas:

  1. Para adquisiciones a título oneroso (cuando se paga por el inmueble), el costo computable será el valor de adquisición o construcción, ajustado por los índices de corrección monetaria establecidos por el Ministerio de Economía y Finanzas. Estos índices se basan en los precios al por mayor proporcionados por el INEI (Instituto Nacional de Estadística e Informática). Además, este valor se incrementa con el monto de las mejoras permanentes realizadas en el inmueble.
  2. Para inmuebles adquiridos de forma gratuita (por ejemplo, herencias o donaciones) antes del 1 de agosto de 2012, el costo computable será el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria vigente en el mes y año de adquisición.
  3. Si la adquisición es posterior al 1 de agosto de 2012, el costo computable se considera igual a cero, salvo que el vendedor pueda acreditar el costo de forma fehaciente.

Consideraciones adicionales

Si el contrato de venta se realiza en dólares estadounidenses o alguna otra moneda extranjera, el tipo de cambio a utilizar será el tipo de compra vigente y publicado por la SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP) en la fecha de la operación, es decir, el día en que se firma la minuta o se celebra el contrato.

Recuerda que si el monto pactado supera los S/ 3,500 o USD 1,000, debes utilizar un medio de pago aceptado por el sistema bancario o financiero. De lo contrario, el comprador no podrá justificar el costo de adquisición en futuras transacciones, lo que implicaría que la venta se gravará como ganancia total, sin posibilidad de deducir el costo de adquisición.

Procedimiento para determinar el monto a pagar

El procedimiento es el siguiente:

  1. Ganancia de Capital = Precio de Venta (Pv) – Precio de Adquisición (Pc) ajustado por el Índice de Corrección Monetaria (ICM).
  2. El impuesto se calcula aplicando una tasa del 5% sobre la ganancia obtenida.

La fórmula sería: Ganancia de Capital x 5% = Monto a Pagar

PRECIO DE VENTA PRECIO DE ADQUISICIÓN Junio DEL 2015 ICM COSTO DE ADQUISICIÓN ACTUALIZADO Base imponible Tasa del impuesto IMPUESTO
S/ 200,000 (S/150,000 x 1.06 ) S/ 159,000 S/41,000 5% S/ 2050
S/200,000 Menos S/159,000 = S/41,000 5% S/ 2050

 

Ejemplo 1:

Estefano desea vender su terreno a S/ 200,000. Para determinar cuánto debe pagar de impuesto a la renta, debe restar el precio de adquisición actualizado según el Índice de Corrección Monetaria (ICM).

  • Precio de Adquisición (Junio 2015): S/ 150,000
  • Índice de Corrección Monetaria (ICM): 1.06
  • Costo de Adquisición Actualizado: S/ 150,000 x 1.06 = S/ 159,000
  • Ganancia de Capital: S/ 200,000 – S/ 159,000 = S/ 41,000
  • Impuesto: 5% de S/ 41,000 = S/ 2,050

Ejemplo 2:

Bryan compró un departamento en Surco en marzo de 2008 por S/ 500,000 y lo vendió en 2014 por S/ 890,999. Para calcular la ganancia de capital, es necesario ajustar el valor de adquisición por el Índice de Corrección Monetaria.

  • Precio de Venta: S/ 890,999
  • Precio de Adquisición (marzo 2008): S/ 500,000
  • Índice de Corrección Monetaria (ICM): 1.24
    Ganancia de Capital: S/ 890,999 – (S/ 500,000 x 1.24) = S/ 270,999
    Impuesto: 5% de S/ 270,999 = S/ 13,549.95

La declaración debe realizarse utilizando el Formulario Virtual N° 1665 en el portal web de la SUNAT. Si solo se declara pero no se paga, debe hacerse el pago utilizando el Formulario 1662 – Boleta de Pago (Sistema Pago Fácil) en una entidad bancaria autorizada.

Es importante declarar y pagar el impuesto en el mes siguiente al recibo del pago por la venta del inmueble, dentro de los plazos establecidos por la SUNAT en su cronograma anual de obligaciones tributarias.