El Impuesto a la Renta de Segunda Categoría grava la venta de inmuebles realizada por personas naturales sin negocio. Este tributo se calcula aplicando una tasa del 5% sobre la ganancia obtenida de la venta del inmueble. La ganancia se calcula restando el precio de venta al costo computable, por lo que es crucial determinar correctamente este último. El costo computable es el valor a partir del cual se calcula el margen de ganancia que estará sujeto al Impuesto a la Renta.

Ahora bien, cuando se trata de una propiedad adquirida por herencia, testamento o donación, ¿cómo se determina el impuesto a la renta? ¿Cuál es el costo computable en estos casos? La normativa establece dos situaciones dependiendo de la fecha de adquisición de la propiedad.

Si la propiedad fue adquirida antes del 1° de agosto de 2012:

El costo computable será igual al valor del autoavalúo de la propiedad en la fecha de adquisición, ajustado por el índice de corrección monetaria correspondiente. Es decir, para determinar la ganancia de capital, se calcula la diferencia entre el valor de venta y el autoavalúo reajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al mes y año de adquisición.

Si la propiedad fue adquirida a partir del 1° de agosto de 2012:

En este caso, el costo computable será igual a cero (0), lo que significa que la ganancia de capital se calcula directamente sobre el precio de venta, sin posibilidad de deducir un costo.

Consideraciones sobre los inmuebles heredados:

Para los inmuebles adquiridos por herencia, el costo computable generalmente será cero. Esto significa que la tasa del 5% se aplicará directamente sobre el valor de venta. Sin embargo, hay excepciones:

  • Para los inmuebles adquiridos por herencia antes del 31 de julio de 2012, se puede deducir el valor del autoavalúo, ajustado por el índice de corrección monetaria correspondiente al año y mes de la adquisición. Este costo se puede utilizar incluso si el inmueble es vendido después del 31 de julio de 2012, ya que la normativa protege este tratamiento para propiedades heredadas antes de esa fecha.
  • Para los inmuebles adquiridos por herencia después del 1° de agosto de 2012, no hay costo computable, salvo que se pueda acreditar fehacientemente el costo de adquisición del transferente (quien cedió la propiedad de forma gratuita).

Importante:

Si bien la normativa es clara, algunas notarías suelen aplicar solo la norma vigente desde el 1° de agosto de 2012, y a veces olvidan que existe un régimen especial para los inmuebles adquiridos por herencia hasta esa fecha. Este olvido puede generar un perjuicio tributario a los herederos, quienes, en lugar de pagar el impuesto correspondiente, podrían terminar pagando más de lo que realmente deben.

Las notarías deben aplicar correctamente la norma tributaria vigente. No les corresponde cuestionar el costo computable de un inmueble heredado; si hay duda, la SUNAT es la única entidad que podría cuestionarlo, pero no las notarías.

Para inmuebles adquiridos a título gratuito:

Cuando un inmueble es recibido sin pago alguno, como por herencia, donación o legado, la regla es la siguiente:

  • Si el inmueble fue adquirido antes del 1° de agosto de 2012, el costo computable será el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al mes y año de la adquisición.
  • Si el inmueble fue adquirido a partir del 1° de agosto de 2012, no se considera costo computable, salvo que se pueda acreditar fehacientemente el costo de adquisición del transferente (quien cedió el inmueble de manera gratuita).