A. Definición

Las rentas de primera categoría son aquellas generadas por el arrendamiento, subarrendamiento y cesión de bienes, ya sea a título oneroso o gratuito.

B. Supuestos

El artículo 23º de la Ley del Impuesto a la Renta establece los supuestos que generan rentas de primera categoría, los cuales son:

  • a) Arrendamiento y subarrendamiento.
  • b) Locación o cesión temporal.
  • c) Mejoras no reembolsables.
  • d) Cesión gratuita o a precio no determinado.

A continuación, se desarrollan los puntos a y d.

  1. Arrendamiento y Subarrendamiento

El arrendamiento es un acuerdo mediante el cual una persona (arrendador) cede temporalmente el uso de un bien a otra persona (arrendatario), quien a su vez se compromete a pagar una renta periódica.

De acuerdo con el Código Civil (artículo 1666), «Por el arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida».

  1. Arrendamiento con renta pagada en efectivo: Este es el caso más común, donde el arrendatario paga una renta mensual en dinero, que puede ser en moneda nacional o extranjera.
  2. Arrendamiento en especie: La renta se paga no en efectivo, sino en especie. La legislación establece que el valor de la renta será el valor de mercado del bien cedido en el momento en que se devengue la renta.

    Ejemplo: Si el arrendamiento es de un campo de cultivo y se paga con la producción de 1000 kilos de maíz amarillo duro, el valor de la renta se calcula de acuerdo con el precio del maíz en el mes correspondiente, como se ilustra a continuación:

    • Febrero: 1,000 kg x S/ 1.20 = S/ 1,200.00
      Marzo: 1,000 kg x S/ 1.30 = S/ 1,300.00
      Abril: 1,000 kg x S/ 1.35 = S/ 1,350.00
  3. Arrendamiento que incluye accesorios y servicios: Este tipo de arrendamiento incluye servicios adicionales, como cable, internet, mantenimiento, electricidad o agua, además del uso del inmueble. En este caso, el impuesto incluye tanto el valor del arrendamiento como de los servicios proporcionados.
  4. Arrendamiento que incluye tributos del arrendador: El arrendatario asume las deudas tributarias del arrendador. Un ejemplo es cuando el arrendatario paga el impuesto predial como parte de la renta mensual.
  5.  Informe 088-2005-SUNAT (29 de abril de 2005): Si el arrendatario paga el impuesto predial o arbitrios del arrendador, estos montos se consideran como parte de las rentas de primera categoría.
  6. Arrendamiento de predios amoblados: En este caso, el arrendamiento no solo incluye el inmueble, sino también los muebles y electrodomésticos. Los ingresos generados se consideran renta de primera categoría.
  7. Subarrendamiento: Es un contrato en el que el arrendatario arrienda una parte del inmueble a un tercero. La renta bruta se calcula como la diferencia entre la renta que el arrendatario paga al arrendador y la que cobra al subarrendatario.

     Ejemplo: Si el arrendatario paga S/ 300.00 al arrendador y cobra S/ 200.00 al subarrendatario, la renta bruta es S/ 100.00.
  8. Arrendamiento por persona jurídica: Los ingresos obtenidos por las personas jurídicas por arrendamiento se consideran renta de tercera categoría, según el artículo 28º de la Ley del Impuesto a la Renta.
  9. Arrendamiento al Sector Público Nacional: Los contratos de arrendamiento entre una persona natural o jurídica y el Sector Público Nacional están exentos de pagar el impuesto, según el artículo 23º de la Ley del Impuesto a la Renta.
  10. Presunciones de la norma: Se presume que la renta no será menor al 6% del valor del predio según el autoavalúo.
  11. Medio probatorio: Para acreditar el periodo en que un predio estuvo arrendado o subarrendado, se debe presentar una copia del contrato con firma legalizada o cualquier otro medio que la SUNAT considere adecuado.

 

  1. Cesión de Uso Gratuito o a Precio No Determinado

Cuando un bien es cedido gratuitamente o a un precio no determinado, aunque no se perciba renta por el cesionario, la ley considera esto como un hecho imponible.

  1. Renta ficta: Se genera una renta ficta para los predios cuyo uso se cede de manera gratuita o a precio no determinado. El valor de esta renta es el 6% del valor del autoavalúo del bien.
  2. Oportunidad de pago: Los contribuyentes que cedan el uso de sus predios gratuitamente o a un precio no determinado deben declarar y pagar el impuesto anualmente, sin obligación de realizar pagos a cuenta.
  3. Nacimiento de la obligación tributaria: La obligación tributaria surge el 31 de diciembre de cada ejercicio fiscal para los contribuyentes domiciliados o no domiciliados en Perú.
  4. Valor del predio: El valor del predio se determina según el autoavalúo a la fecha en que se devenga la renta.
  5. Presunción de la norma: Se presume que el predio fue cedido de manera gratuita o a un precio inferior al mercado, y que ha estado ocupado durante todo el ejercicio fiscal, salvo prueba en contrario.
  6. Medio probatorio: Para acreditar la cesión gratuita o a precio no determinado, se puede utilizar el consumo de servicios como medio probatorio, a criterio de la SUNAT.
  1. Tasa del Impuesto

La tasa aplicable es el 5% sobre la renta percibida por el arrendador.

 

  1. Forma de Pago

El pago del impuesto se realiza de forma mensual a través del Formulario Nº 1683 en las ventanillas de bancos autorizados, mediante el sistema Pago Fácil.

 

  1. Oportunidad de Pago

El impuesto se paga una vez devengado el mes, incluso si el arrendatario no ha pagado la renta.

 

  1. Declaración Rectificatoria

La declaración y pago del impuesto a la renta de primera categoría puede ser rectificada a través del sistema Pago Fácil.

 

  1. Vigencia

La normativa es vigente a partir del 1 de enero de 2009.

 

  1. Sobre la Sociedad Conyugal

Si los cónyuges optan por tributar como unidad, los ingresos por arrendamiento se distribuirán entre ambos, lo que afectará el monto a tributar.